AVOCAT BELGRADE
Pièges immobiliers en Serbie : Pourquoi l’aide d’un avocat est indispensable ?
Le marché immobilier serbe est dynamique et offre de belles opportunités. Cependant, il comporte des particularités historiques et juridiques qui peuvent se transformer en pièges redoutables pour un acheteur étranger non averti.
En Serbie, le rôle du notaire est limité à la vérification de la forme du contrat. Il ne garantit pas nécessairement que le bien est “sain” juridiquement. C’est là qu’intervient l’avocat. Voici les risques majeurs que nous détectons lors de nos audits.
- Le cauchemar des biens “non inscrits” (Neuknjiženo)
C’est la spécificité numéro 1 de la Serbie. Des milliers de bâtiments ont été construits sans permis complets ou n’ont jamais été inscrits au Cadastre (Katastar).
- Le risque : Si vous achetez un bien “en cours de légalisation”, vous ne pourrez pas être inscrit comme propriétaire légal officiel. Vous ne pourrez ni revendre le bien via un crédit bancaire, ni l’hypothéquer.
- Notre conseil : Évitez les biens non inscrits sauf si votre avocat confirme que la légalisation est imminente et garantie.
- La Restitution (Restitucija)
Après la Seconde Guerre mondiale, de nombreuses propriétés ont été nationalisées. Depuis quelques années, une loi permet aux anciens propriétaires ou à leurs descendants de réclamer ces biens.
- Le risque : Acheter un appartement ou un terrain qui fait l’objet d’une demande de restitution en cours. Vous pourriez vous retrouver dans un litige juridique interminable.
La solution : Nous vérifions systématiquement l’absence de “Zabeležba restitucije” (Note de restitution) sur le titre de propriété
- Les dettes de services publics (Infostan, Électricité)
En Serbie, les dettes liées au chauffage central (Infostan), à l’électricité ou à la maintenance sont souvent attachées au compteur du bien, et non à la personne.
- Le risque : Après l’achat, les huissiers peuvent venir vous réclamer des milliers d’euros de dettes laissées par le vendeur.
- La solution : Le contrat de vente doit inclure des clauses strictes et nous exigeons la preuve que toutes les factures sont payées à zéro avant le transfert des clés.
- L’achat sur plan (Vente en l’état futur d’achèvement)
Acheter dans le neuf est populaire à Belgrade. Cependant, contrairement à la France, les garanties d’achèvement ne sont pas toujours aussi solides.
- Le risque : Le promoteur fait faillite et l’immeuble reste inachevé. Ou bien, le même appartement est vendu à deux personnes différentes (une fraude qui existait par le passé).
- La solution : Vérifier la solidité financière de l’investisseur et s’assurer que le permis de construire est valide et définitif.
Conclusion
Un achat immobilier ne doit pas être un jeu de hasard. Le coût d’une vérification juridique est dérisoire par rapport au risque de perdre votre capital. Notre cabinet effectue ces contrôles pour vous garantir une transaction sereine.
Auteur
Vojislav S. Dulić
Vojislav Dulić est un avocat en Serbie (Belgrade), qui parle français. Ayant grandi à Genève, où il a terminé ses études primaires et secondaires, il a acquis une éducation et une perspective internationale qui enrichissent sa pratique. Après son retour en Serbie, il a affiné ses compétences en droit en exerçant à Belgrade, où il a eu l’opportunité de travailler sur des affaires complexes au sein d’un cabinet d’avocats prestigieux. Vojislav entretient également des liens professionnels avec la Suisse et la France, où il a élargi sa pratique dans divers domaines juridiques. Il parle serbe, anglais, français et italien, et est membre de la Chambre des avocats de Belgrade.
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