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Guide complet : Comment acheter une propriété en Serbie en toute sécurité
L’achat d’un bien immobilier en Serbie est devenu une option très attractive pour les investisseurs étrangers et la diaspora. Que ce soit pour un investissement locatif à Belgrade, une maison de vacances en Voïvodine ou pour une relocalisation, le marché serbe offre des rendements intéressants et des prix encore compétitifs par rapport à l’Europe de l’Ouest.
Cependant, le système juridique serbe diffère considérablement du système français ou suisse. En tant qu’avocat spécialisé en droit immobilier en Serbie, je constate souvent que les erreurs commises par ignorance des procédures locales peuvent coûter très cher.
Ce guide a pour but de vous détailler, étape par étape, la procédure légale pour devenir propriétaire en Serbie en toute sécurité.
Étape 1 : La vérification juridique préalable (Due Diligence)
C’est l’étape la plus critique. En Serbie, il ne suffit pas que le vendeur se dise propriétaire. Il faut le prouver. Avant de signer la moindre offre, votre avocat doit effectuer une vérification approfondie au Cadastre immobilier (Katastar nepokretnosti).
Nous vérifions trois points essentiels :
- Le titre de propriété : Le vendeur est-il bien le propriétaire unique inscrit ?
- L’absence de charges : Y a-t-il des hypothèques bancaires, des servitudes ou des interdictions de vente ?
- La légalité du bâtiment : Le bien a-t-il été construit légalement avec un permis de construire et un permis d’usage (Upotrebna dozvola) ?
Attention : N’achetez jamais un bien qui est “en cours de légalisation” sans un avis juridique écrit.
Étape 2 : Le Pré-contrat (Predugovor) et la “Kapara”
Une fois le bien vérifié, il est d’usage de signer un pré-contrat (Predugovor). Ce document fixe le prix, la date limite de signature finale et les conditions de paiement.
À ce stade, l’acheteur verse un acompte appelé Kapara, qui représente généralement 10 % du prix de vente.
- Si vous (l’acheteur) vous rétractez sans motif légal, vous perdez cette Kapara.
- Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double de la Kapara. C’est une sécurité juridique forte pour les deux parties.
Étape 3 : La solennisation chez le Notaire (Javni Beležnik)
En Serbie, le transfert de propriété doit obligatoirement être authentifié par un Notaire Public (Javni Beležnik). Le contrat de vente final (Glavni Ugovor) est rédigé par votre avocat pour protéger vos intérêts, puis présenté au notaire.
Le notaire vérifie l’identité des parties et la légalité formelle de l’acte.
- Si vous ne parlez pas serbe : La présence d’un traducteur judiciaire assermenté (Sudski tumač) est obligatoire lors de la signature pour vous traduire le contrat verbalement.
Étape 4 : Le paiement du prix
Contrairement à la France où l’argent transite par la comptabilité du notaire, en Serbie, le paiement se fait généralement par virement bancaire direct du compte de l’acheteur vers le compte du vendeur.
Pour les transactions supérieures à 10 000 €, le paiement en espèces est interdit. Votre avocat vous guidera sur les procédures bancaires (ouverture de compte non-résident) et les justificatifs d’origine des fonds (loi anti-blanchiment).
Étape 5 : La Clausula Intabulandi et l’inscription au Cadastre
Une fois que le vendeur a reçu l’argent, il doit signer une déclaration spéciale appelée Clausula Intabulandi. C’est une autorisation irrévocable qui permet à l’acheteur d’inscrire le bien à son nom.
Sans ce document, le Cadastre refusera le transfert de propriété. C’est votre avocat ou le notaire qui se charge ensuite de transmettre le dossier au Cadastre pour l’inscription finale.
Conclusion : Acheter en Serbie est sûr si vous respectez ces étapes. Notre cabinet est à votre disposition pour sécuriser votre investissement du début à la fin.
Auteur
Vojislav S. Dulić
Vojislav Dulić est un avocat en Serbie (Belgrade), qui parle français. Ayant grandi à Genève, où il a terminé ses études primaires et secondaires, il a acquis une éducation et une perspective internationale qui enrichissent sa pratique. Après son retour en Serbie, il a affiné ses compétences en droit en exerçant à Belgrade, où il a eu l’opportunité de travailler sur des affaires complexes au sein d’un cabinet d’avocats prestigieux. Vojislav entretient également des liens professionnels avec la Suisse et la France, où il a élargi sa pratique dans divers domaines juridiques. Il parle serbe, anglais, français et italien, et est membre de la Chambre des avocats de Belgrade.
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