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Frais de notaire et taxes sur l’achat immobilier en Serbie : Ce qu’il faut savoir
Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Serbie, le prix affiché sur les annonces ne représente pas le coût total de l’opération. Pour éviter les mauvaises surprises budgétaires, il est essentiel de connaître la fiscalité locale et les frais administratifs.
Voici un aperçu détaillé des coûts additionnels à prévoir en 2025.
- La taxe sur le transfert des droits absolus (2,5 %)
Si vous achetez un bien ancien (un bien qui a déjà eu un propriétaire), vous devez payer la Porez na prenos apsolutnih prava.
- Taux : 2,5 % de la valeur du bien.
- Base de calcul : L’administration fiscale évalue la valeur marchande du bien. Si le prix de votre contrat est jugé trop bas, le fisc utilisera sa propre estimation.
- Qui paie ? Légalement, c’est le vendeur. Cependant, dans la pratique en Serbie, il est presque systématique que le contrat reporte cette charge sur l’acheteur.
- La TVA (PDV) pour les biens neufs (10 %)
Si vous achetez un appartement neuf directement auprès du promoteur immobilier (“investitor”), vous ne payez pas la taxe de transfert de 2,5 %. À la place, vous payez la TVA (PDV) qui s’élève à 10 %.
- Note importante : Généralement, les prix affichés par les promoteurs incluent déjà la TVA, mais il est crucial de le vérifier dans le contrat.
- Les frais de Notaire (Javni Beležnik)
Les honoraires du notaire en Serbie (Javnobeležnička nagrada) sont réglementés par un tarif officiel et dépendent de la valeur du bien immobilier. Ils sont à la charge de l’acheteur.
À titre indicatif (ces montants peuvent varier selon le taux de change et les mises à jour tarifaires) :
- Pour un bien de 50 000 € : environ 300 € – 400 €.
- Pour un bien de 100 000 € : environ 500 € – 600 €.
- Pour un bien de plus de 200 000 € : le barème est dégressif.
Il faut ajouter à cela quelques frais fixes pour la certification des signatures et les extraits de documents.
- Les frais d’inscription au Cadastre
Il s’agit de taxes administratives mineures (quelques dizaines d’euros) payables à la République de Serbie pour le traitement de votre dossier et le changement de nom au registre public (Katastar).
- Les honoraires d’avocat
Contrairement au notaire qui est neutre, l’avocat est le seul à défendre vos intérêts. Les honoraires varient selon la complexité du dossier (vérification des titres, rédaction du contrat bilingue, négociation). Considérer ces honoraires comme une assurance : ils représentent une fraction du prix d’achat mais vous protègent contre la perte totale de votre investissement.
- La taxe foncière annuelle (Porez na imovinu)
Une fois propriétaire, vous devrez payer une taxe annuelle. La bonne nouvelle est qu’elle est généralement très faible comparée à la taxe foncière en France ou en Belgique (souvent entre 50 € et 200 € par an pour un appartement standard, selon la zone).
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Auteur
Vojislav S. Dulić
Vojislav Dulić est un avocat en Serbie (Belgrade), qui parle français. Ayant grandi à Genève, où il a terminé ses études primaires et secondaires, il a acquis une éducation et une perspective internationale qui enrichissent sa pratique. Après son retour en Serbie, il a affiné ses compétences en droit en exerçant à Belgrade, où il a eu l’opportunité de travailler sur des affaires complexes au sein d’un cabinet d’avocats prestigieux. Vojislav entretient également des liens professionnels avec la Suisse et la France, où il a élargi sa pratique dans divers domaines juridiques. Il parle serbe, anglais, français et italien, et est membre de la Chambre des avocats de Belgrade.
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